Peranan PPAT Dalam Rangka Pendaftaran Hak atas Tanah

Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah Pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukm tertentu mengenai hak atas tanah atau tanah hak Milik Atas Satuan Rumah Susun adapun yang dimaksud dengan akta PPAT adalah akta yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan hokum tertentu mengenai hak atas tanah atau atas Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (PP No. 37 Tahun 1998 Tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah)
Akta PPAT yang dimaksud adalah :

1. Akta Jual Beli
2. Akta Hibah
3. Akta Tukar Menukar
4. Akta Pemasukan ke Dalam Perusahaan
5. Akta Pembagian Hak Bersama
6. Akta Pemberian Hak Tanggungan
7. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan atas Tanah Hak Milik
8. Akta Pemberian Hak Pakai atas Tanah Hak Milik
9. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (Khusus untuk ini bisa digunakan Akta PPAT maupun Akta Notaris)

Dalam postingan saya sebelumnya tentang PERALIHAN HAK ATAS TANAH disebutkan bahwa pemerintah diwajibkan untuk melakukan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Indonesia.
Implementasi dari kegiatan pendaftaran tanah dapat berupa pencatatan hak-hak atas tanah, baik atas tanah yang belum bersertipikat maupun yang telah bersertipikat, bahkan kecendrungan masyarakat mengurus penerbitan sertipikat hak atas tanah pada saat hendak mencatatkan peralihan hak atas tanahnya, misalnya Jual Beli
Dalam pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah disebutkan :

1. Peralihan Hak atas Tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hokum pemindahan hak lainnya kecuali hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuatoleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2. Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah milik yang dilakukan diantara perorangan warganegara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan.

Dari ketentuan tersebut pada prinsipnya peralihan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan oleh petugas Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dengan wilayah kerja lokasi tanah yan menjadi objek pendaftaran, jika hal itu dapat dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundangan yang berlaku. Ukuran berwenang atau tidaknya seorang PPAT adalah apakah tanah yang menjadi objek peralihan hak atas tanah terletak dalam Daerah Kerja PPAT yaitu suatu wilayah yang menunjukkan kewenangan seorang PPAT untuk membuat akta mengenai hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun yang terletak didalamnya.
Jika dihubungkan dengan Kewajiban Pemerintah untuk mendaftarkan tanah maka Peranan PPAT jelas sangat penting. Salah satu dasar yang dapat dipergunakan untuk mendaftarkan Hak atas Tanah adalah Akta Jual Beli, sebagaimana yang telah saya singgung bahwa Akta Jual Beli tersebut harus menggunakan Akta PPAT artiinya Jual Beli yang dilakukan dibawah tangan tidak dapt didaftarkan untuk memperoleh Hak atas Tanah.

Salah satu syarat untuk dapat dilakukannya pembuatan Akta Jual Beli adalah dengan membayar Pajak BPHTB. Dalam UU Nomor 21 Tahun 1997 Tentang BPHTB yang mulai berlaku sejak 1 Januari 1998 dalam pasal 24 ayat (1) berbunyi :
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)/Notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan Hak atas Tanah dan atau Bangunan setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak. Pasal 26 ayat (1) berbunyi PPAT/Notaris dan Kepala Kantor Lelang Negara yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) dikenakan sanksi administrasi berupa denda sebesar Rp. 5000.000.- (lima juta rupiah) untuk setiap pelanggaran. Ketentuan ini memberikan tambahan persyaratan yang harus dipenuhi sebelum dilangsungkan pembuatan akta PPAT.